Røros kommune starter nå arbeidet med å oppheve de eldre reguleringsplanene for Småsetran og Tjønnhagaen. Arbeidet gjennomføres som en del av prosessen med ny kommunedelplan for Røros bergstad, der alle eksisterende reguleringsplaner innenfor planområdet skal evalueres. Formålet er å sikre et mer oppdatert, tydelig og forutsigbart plangrunnlag som bedre ivaretar kulturhistoriske verdier, og legger til rette for effektiv og forutsigbar saksbehandling. Saken behandles i Utvalg for plansaker 5. mars 2026. Du kan lese dokumentene her.
Småsetran og Tjønnhagan
Reguleringsplanen for Småsetran ble vedtatt i 1989 som en av de første statlige reguleringsplanene i Norge. Formålet med planen var å sikre kulturlandskapet og den kulturhistoriske bebyggelsen i området. Planarbeidet ble igangsatt etter at området ble avsatt til boligutbygging i 1976. Tjønnhagan er en fellesbetegnelse på landbruksområdet mellom Røros skole i Sundveien og Sandtjønna. Området ble regulert i 2005 for å bevare det kulturhistoriske landskapet og gi grunnlag for at dyrkamarka kunne benyttes til ski- og utendørsaktivitet.
I 2010 ble verdensarvområdet utvidet til å omfatte kulturlandskapet rundt bergstaden. Småsetran og de andre haga-områdene med dyrka mark, høylauer og steingjerder er blant de viktigste kulturlandskapene vi har bevart etter byjordbruket i bergstaden og en viktig historieforteller av verdensarven.
Utdatert regelverk gir uklare rammer
Både reguleringsplanen for Småsetran og Tjønnhagan benytter det nå utgåtte formålet spesialområde bevaring. Formålet finnes ikke lenger i dagens lovverk og er erstattet med bruk av hensynssoner og muligheter for å bruke mer konkrete planbestemmelser i både kommuneplaner og reguleringsplaner. Slike eldre formål som ikke er videreført i gjeldende lovverk er krevende å tolke og praktisere i lys av gjeldende regelverk. Etter hvert som tiden går, blir det også stadig vanskeligere å forstå planens intensjon slik den var ment på vedtakstidspunktet, noe som ytterligere svekker planens anvendbarhet og gir økt bruk av dispensasjoner og usikkerhet rundt vurderinger.
Etter at reguleringsplanene ble vedtatt har begge områdene blitt en del av verdensarvområdet. Planene har liten direktekobling til verdensarvverdiene og hva som skal til for å forvalte disse i fremtiden, både knyttet til enkelttiltak, friluftsliv og aktiv jordbruksdrift.
Tjønnhagaen – konflikt mellom landbruk, friluftsliv og kulturarv
Reguleringsplanen for området mellom Sundveien skole og Sandtjønna går under navntet Tjønnhagaen og ble vedtatt i 2005. Planen skulle sikre at den nybygde skolen hadde tilgang til areal for vinteraktiviteter på dyrka jorda i vest. I tillegg var det ønskelig å få opp et stadionområde for skiskyting på jordet. Planen kombinerer dyrket mark, friområder og kulturhistoriske hensyn i en komplisert kombinasjon av spesialområde bevaring og friområde for allmennheten. Tanken var at det skulle la seg gjøre å ha skiskytterstadion på jorda på vinteren og samtidig kunne dyrke arealet til fôrproduksjon sommerstid. Planen la også til rette for at kommunen kunne erverve området om det ble nødvendig. Idag anser vi en slik kombinert bruk som ikke mulig og planen i seg selv er da ikke gjennomførbar. Bruk av formålet friområde var et grep som ble gjort i planen for å sikre evt kjøp av arealet i sin tid. Arealformålet legger opp til at arealet skal opparbeides og eies av det offentlige, noe som aldri ble gjennomført. Slik det er idag er bruken av formålet ikke dekkende for ønsket om at arealet fortsatt skal benyttes til landbruksdrift.
Etter at området ble inkludert i verdensarvområdet i 2010, vurderes planen som lite egnet til å sikre de kulturhistoriske verdiene.
Småsetran – utdaterte planbestemmelser
Reguleringsplanen for Småsetran er en reguleringsplan som ble utarbeidet for å ivareta både bygninger og landskap i aktiv drift. Planarbeidet var sterkt debattert lokalt under utarbeidelsen av planen på begynnelsen av 1980- tallet. Planen er i utgangspunktet en plan som setter begrensinger på ny utbygging i området, men som samtidig vagt sier at det er mulig å gjøre tilpasninger, endringer og noe utbygging uten å være særlig konkret på rammene for dette. Området har flere typer bebyggelse, både boliger, fritidsboliger, setereiendommer og gårdsbruk i drift og planbestemmelsene skiller i liten grad mellom de ulike funksjonene. Tiltak som vi i dag vurderer å være nødvendige for å ivareta verdensarvverdiene vil for eksempel kunne medføre dispensasjonsbehandling.
Vi ser at det er en mulighet for å få mer spissede og konkrete regler for området, som på en bedre måte kan styre bruken av arealene og rammene for tiltak i ønsket retning. Ved bruk av hensynssoner og konkrete bestemmelser kan vi få satt tydelige rammer for hvordan bolig,- fritids-, seter-, og landbruksbebyggelsen skal kunne utvikle seg slik at vi best mulig tar vare på de kulturhistoriske verdiene i Småsetran.
Videre prosess
Oppheving av reguleringsplaner følger samme lovpålagte prosess som vedtak av nye planer. Arbeidet skal varsles, utredes og sendes på offentlig høring før kommunestyret fatter endelig vedtak. Vi har hatt innledende drøftinger både med Riksantikvaren og Trøndelag fylkeskommune om problematikken.
Røros kommune ser for seg at selve opphevingen av planene vil skje etter at ny kommunedelplan for Røros bergstad er vedtatt, slik at områdene til enhver tid styres av et oppdatert og juridisk sikkert plangrunnlag. Arbeidet med hvordan området skal ivaretas gjennom kommunedelplanen vil pågå parallelt som vedtaksprosessen med å oppheve reguleringsplanene går.
Vi mener disse to områdene kan ivaretas av kart og bestemmelser i ny kommunedelplan for Røros bergstad. I denne planen har vi et mål om at alle haga-områdene rundt Røros skal bli avsatt som LNFR-områder, og få egne bestemmelser slik at de kulturhistorisk viktige arealene får en samlet og juridisk sikret forvaltning i tråd med dagens regelverk. Vi ønsker å se på en løsning hvor det blir gitt tydelige rammer for både oppsetting av nye bygninger og fjerning av eksisterende bygninger og hvor man får bedre forutsigbarhet i hvilke tiltak som kan gjennomføres i områdene og ikke. Oppsummert vil en oppheving av disse to reguleringsplanene bidra til:
- Mer forutsigbar praksis for grunneiere, brukere og forvaltning
- Ryddigere planforhold
- Sikrere ivaretakelse av verdensarvverdier.
- Muligheten til å bruke plan- og bygningsloven til å få en mer helhetlig forvalting av de kulturhistoriske landbruksarealene rundt sentrum.